https://actu.fr/ile-de-france/crecy-la-chapelle_77142/seine-marne-frais-davocat-tres-eleves-la-mairie-crecy-chapelle-contre-camping-interpellent_31494974.html?fbclid=IwAR3P_y9hGrRtuIbO8JA7NsxNqx6tkQySBl4JFvVusayfdqPiG4fyWRUUJs0  

Dans l’article ci dessus plusieurs choses sont dites et mérites d’être corrigés car proposer un e diminution de loyer sur un bail 3 -6 -9 prouve une ignorance complète du sujet.

Profitons en pour expliquer le pourquoi de la stupidité de tels propos.

Tout d’abord l’histoire du camping remonte aux années 1990 ou un document écrit et expédié à tous les conseillers municipaux de l’époque faisait référence à un engagement de l’ancien Maire ( De Moustier) en contrepartie d’acheter la forêt située entre le camping et le golf qui lui appartenait ( la forêt) de délivrer un ou des permis de construire.  La commune précédemment exploitait elle même le camping et décida dans les années 1980 de le mettre en location.

Dans les années 1995 -2001 le Maire de l’époque (Huygues Jean Marc ) Avait validé des devis comme des factures pour pouvoir justifier le déblocage du dépôt de garantie ( environ 800.000 Francs) car il était précisé que ce dépôt de garantie était déblocable si des travaux étaient effectués. Les fausses factures validées illégalement ont permis à l’epoque à la commune de voir une soi-disante régularisation au détriment des créanciers chirographaires.

la justice n’a pas crû bon de s’occuper du dossier malgré le fait qu’il était bien indiqué les termes de devis et non facture.

cela pour la petite histoire. N’ayant plus suivi le dossier, les nombreux changement de propriétaire du camping rendant impossible pour moi de tirer une conclusion sur la situation objective de ce dossier.

Maintenant pourquoi soutenir qu’il aurait fallu diminuer le loyer prouve si besoin une incompétence de la part de celui qui affirme cela ?

Effectivement vous allez comprendre par cet exemple très simple.

Lorsqu’un bien immobilier se voit l’objet d’un bail commercial, la valeur de l’immeuble est un multiple du loyer annuel ( environ 10 fois) et n’a plus aucun rapport avec une estimation traditionnelle d’un immeuble sans bail.

Pourquoi cela ?

Lorsqu’un immeuble a un bail commercial, ce bail ne peut, du côté du bailleur, être résilié sauf à verser une indemnité au locataire fonction de la différence entre la valeur de l’immeuble sans bail de celle de l’immeuble avec bail.

Supposons donc que nous ayons un bien immobilier d’une valeur de 200.000 € s’il n y avait pas de bail commercial.

Sur ce bien existe en fait un bail commercial dont le loyer est de 200€ par mois. Soit un loyer de 2400€ à l’année.   

La valeur de l’immeuble est donc environ 10 fois le loyer annuel soit dans notre cas : 24.000 €.

Qui accepterait d’investir dans un château, avec les frais d’entretien d’un château pour un loyer minable.

Alors vous vous demandez à quoi correspond la différence entre les 200.000 € sans bail commercial et les 24.000 € avec bail commercial.

C’est le droit d’entrée ou indemnité que vous devriez verser si vous décidiez en tant que propriétaire de stopper le bail.

Vous voyez donc que baisser un loyer lorsqu’il y a un bail commercial fait perdre de la valeur au bien immobilier équivalent environ à 10 fois la baisse de loyer.

D’ou la stupidité d’une telle proposition qui reviendrait à faire perdre environ 400.000 € sur la valeur du camping.   

Pour ce qui est des frais d’avocat c’est un autre problème car les honoraires étant libre les honoraires des avocats parisiens sont inévitablement plus onéreux que ceux de notre département.

Je ne me positionnerai pas sur ce point car c’est un peu comme les spécialistes en médecine qui ont un savoir faire autre qu’un généraliste.

L’ignorance du dossier, des compétences et des spécialités du cabinet choisit reste des accusations particulièrement hasardeuses de la part de son auteur.